Isenção de IPTU: direito do proprietário ou do inquilino?

A isenção do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tema frequentemente debatido, especialmente quando se trata de imóveis alugados a igrejas, escolas e outras entidades de interesse público ou social.

A dúvida é comum: a isenção é um direito exclusivo do proprietário do imóvel ou pode ser estendida ao inquilino, quando este utiliza o bem para fins imunes ou isentos?

A resposta exige análise da Constituição Federal, da legislação municipal e da jurisprudência dos tribunais superiores.

Imunidade constitucional e a função do imóvel

A Constituição Federal, em seu art. 150, VI, “b” e “c”, proíbe que a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios instituam impostos sobre:

• templos de qualquer culto;

• patrimônio, renda ou serviços das instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos, desde que observados os requisitos legais.

A imunidade tributária, nesse caso, alcança o IPTU, desde que o imóvel seja utilizado diretamente nas finalidades essenciais da entidade. Importa, portanto, a destinação do bem, e não a titularidade da propriedade.

A controvérsia: locatário pode usufruir da imunidade?

O entendimento consolidado no Supremo Tribunal Federal (STF) é que a imunidade de IPTU pode ser aplicada mesmo quando o imóvel não pertence à entidade imune, desde que seja utilizado diretamente em suas atividades essenciais.

Assim, uma igreja, escola ou hospital filantrópico que aluga um imóvel para exercer suas funções institucionais pode sim pleitear a imunidade ou a isenção do IPTU, desde que comprove o uso direto e exclusivo para seus fins constitucionais.

É importante destacar, no entanto, que essa imunidade não é automática. Em geral, o município exige que a entidade interessada formule requerimento administrativo, apresentando documentos como:

• contrato de locação;

• estatuto da entidade;

• comprovante de regularidade fiscal e cadastral;

• declaração de uso do imóvel conforme suas finalidades essenciais.

Alguns municípios, por sua vez, preveem apenas isenção legal, e não imunidade, nesses casos, o que reforça a importância de analisar a legislação local.

Embora o direito à imunidade recaia sobre a entidade que utiliza diretamente o imóvel para fins imunes, o tributo costuma ser lançado contra o proprietário, que figura no cadastro imobiliário municipal. Em razão disso, é comum que o contrato de locação preveja cláusulas sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, inclusive nos casos em que há imunidade pendente de deferimento.

Se a imunidade for reconhecida, tanto o proprietário quanto o locatário são beneficiados; o primeiro, por não ser cobrado; o segundo, por não ter que arcar com o valor por força contratual.

Isso se dá por força da Súmula 724, STF: Ainda quando alugado a terceiros, permanece imune o IPTU do imóvel pertencente a qualquer das entidades listadas no art. 150, VI, c, CF, desde que o valor dos alugueis seja aplicado nas atividades essenciais de tais entidades. 

A isenção ou imunidade do IPTU não depende exclusivamente da propriedade do imóvel, mas sim da destinação e uso do bem. Igrejas, escolas e entidades assistenciais que atuam em imóveis alugados podem obter o benefício tributário, desde que comprovem o cumprimento dos requisitos legais e administrativos, ou ainda quando os imóveis de entes imunes estiverem alugados a terceiros.

Nosso escritório atua na assessoria jurídica de instituições do terceiro setor e de empresas locadoras que buscam regularidade fiscal de seus imóveis, inclusive com foco na construção de estratégias contratuais e administrativas para evitar cobranças indevidas de IPTU.